再建築不可物件とは？定義や活用方法・売却する際のポイントを解説｜東京の大規模建造物のはつり工事での求人は株式会社橋本組

2024年02月15日

再建築不可物件とは、文字どおり建て替えや新築ができない不動産の総称です。

活用方法に制限があるため、注意が必要です。
再建築不可物件を購入したり相続したりした場合は、その物件の条件をよく知っておく必要があります。

本記事では、再建築不可物件の概要やかかっている制限、活用方法、売却する際の注意点などを紹介します。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、文字どおり解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地です。
都市計画区域と準都市計画区域内にのみあり、以下のような特徴があります。

・道路に接していない
・道路に接していても接道幅が2ｍ未満である
・道路に接していても建築基準法に準じた道路ではない

建築基準法第42条によって、建築物の敷地は原則として幅員4ｍ以上の道路に接しなければならない決まりです。
しかし建築基準法が定められたのは1950年、都市計画法が定められたのは1968年です。

建築基準法制定以前に建てられた建物や、住宅用土地として分譲された場所は建築基準法の条件を満たしていない物件もあります。
再建築不可物件は東京や大阪の都市部に多い傾向です。

再建築不可物件でできないこととは？

再建築不可物件でできないことは、以下のとおりです。

・建物を新しく建てる
・既存の建物を建て直す
・建築申請が必要なリフォームを行う

建築申請が必要なリフォームとは、鉄骨2階建て以上の建物のリフォーム、木造3階建て以上の建物のリフォーム、増築などが該当します。
「再建築不可物件でもリフォームは可能」といわれますが、正確には「条件付きでリフォームが可能」です。

どの程度のリフォームができるか詳しく知りたい場合は、工務店やリフォーム会社に相談しましょう。

再建築不可物件の活用方法とは？

再建築不可物件は相場よりも安価で購入できるメリットがある反面、活用方法にかなりの制限があるのがデメリットです。
ここでは、再建築不可物件を活用する方法を紹介します。
相続などで再建築不可物件の持ち主になるといった方は参考にしてください。

物件をリフォームして住む

再建築不可物件でも、建築申請が不要なリフォームは可能です。
建物がリフォームすれば、十分に活用できる場合などにおすすめです。

東京や大阪など都市部の利便性がよい場所ならば、賃貸物件にして第三者に貸してもいいでしょう。
場所や物件の条件によっては、よい収入になる場合もあります。
もちろん、自分が住んでもかまいません。

リフォームが可能かどうかは、リフォーム会社や工務店などに調査してもらえばわかります。
なお、増築はできませんがロフトなど条件づきで設置できる設備もあります。

建物を壊して駐輪場などにする

建物の劣化や損傷が激しい場合や、すでに更地になっている場合は駐輪場や駐車場にして活用する方法もあります。
再建築不可物件の中には、建築基準法の基準にわずかに満たない道路に接している場合もあります。
そのような土地は駐車場としても活用が可能です。

また、駅のすぐ近くや大きな商業施設がある場合は、駐輪場にしても効果的です。
駐輪場は駐車場に比べて1台当たりの収入は少ないですが、駐車場よりも台数を多く止められるメリットもあります。
駐車場が少ない地域ならば一定の収入が得られる可能性があります。

セットバック等をして再建築可能な土地にする

セットバックとは、土地を後退させてその分を行政に明け渡して再建築不可物件を債権可能な土地にする方法です。
「あと少し道路の幅があれば再建築が可能」といった物件の場合はセットバックを検討して見る価値はあります。

また、セットバック以外には隣家の土地を買い取るなどの方法で再建築可能な物件になる場合もあります。
どの方法も一定の費用がかかりますが、駅や繁華街に近く住宅の需要がある土地ならば費用をかける価値は十分にあるでしょう。

セットバックなどを行えば再建築可能になる物件の場合、どのくらいの費用がかかるか算出し、そのうえで実施するかを検討してみましょう。

再建築不可物件を売却する際のポイント

再建築不可物件は売却も可能です。
ただし、活用方法に大幅に制限があるので駅が近いなどの条件が良くても、売却しにくいケースが珍しくありません。

ここでは、再建築不可物件をスムーズに売却する方法を紹介します。

隣家に買い取りを打診する

再建築不可物件は、両隣の土地も同様に再建築不可物件といったケースもあります。
そのような土地は、隣家に買い取りを打診してみましょう。

2軒分の土地があればセットバックが可能な場合があります。
隣家の住人が買い取りに前向きな場合は、不動産会社を仲介にして話しをすすめてみるのもおすすめです。

買取実績がある不動産業者を利用する

不動産業者の中には、再建築不可物件など活用方法が限られている土地を多く売買しているところもあります。
このような業者は、たとえ再建築不可物件でも活用できるノウハウが整っている場合もあります。
売却先が見つからず、自分で活用する予定もないなら買取実績がある不動産業者を探し、査定してもらいましょう。

まとめ

本記事では、再建築不可物件の概要や活用する方法、売却する際のポイントなどを紹介しました。

再建築不可物件は条件のよい土地でも相場より安価で販売されているケースが多く、使い道が決まっているならば、よい買い物になる場合もあります。
相続等で受け継いだが手放したい場合は、買取実績がある不動産業者に相談するのがおすすめです。